4月11日，上海將《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》向社會公示涎瓜，廣泛征求市民意見羹李。
相關(guān)部門對其內(nèi)容進行了解讀：
1、《租賃管理辦法(征求意見稿)》修訂的目的和意義
為規(guī)范本市居住房屋租賃行為慈宾，保障居住房屋租賃當事人的合法權(quán)益猖驹，市政府于2004年8月30日出臺了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》(滬府發(fā)[2004]29號)，為促進居住房屋租賃市場的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用救鲤。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，尤其是房屋租賃市場的進一步發(fā)展，也出現(xiàn)了一些新情況本缠、新問題斥扛，其中的部分規(guī)定已明顯滯后，難以適應(yīng)當前的實際情況丹锹。具體表現(xiàn)為：一是出租人在租賃期間不按合同約定隨意提高租金稀颁、隨意解約，租賃期滿無理拒絕承租人的續(xù)租要求楣黍，損害了承租人的權(quán)益匾灶；二是承租人不按合同約定使用房屋，拖欠租金租漂，欠繳水電煤等費用阶女，損害了出租人的利益；三是“群租”等不規(guī)范租賃行為時有發(fā)生哩治，損害了相鄰關(guān)系人的合法權(quán)益和公共利益秃踩；四是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營活動還不規(guī)范，居住房屋租賃服務(wù)還未健全扫矾，管理還未完全到位酿萄。社會各界要求修改完善管理法規(guī)，進一步規(guī)范居住房屋租賃行為的呼聲十分強烈勘浇。
上海市委争峭、市政府領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視，人大劈咕、政協(xié)也十分關(guān)切馍逗，要求抓緊修訂租賃辦法。 上海市政府已將制定和頒布《上海市居住房屋租賃管理辦法》列入今年的規(guī)章正式項目项请。去年下半年以來烦盛， 上海市房管局會同相關(guān)部門組織力量開展前期調(diào)研，在摸清情況肚轴、充分聽取各方意見的基礎(chǔ)上紧邑，形成了《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《租賃管理辦法(征求意見稿)》)。
針對目前租賃市場中存在的一些突出問題稠还，我們在修訂起草過程中的總體思路是：涉及租賃當事人之間內(nèi)部合同關(guān)系的伞缺，應(yīng)堅持遵循“意思自治”等民法基本原則，主要通過制訂示范合同文本和指引性條款引導(dǎo)當事人通過合同約定來解決叁丧；涉及租賃當事人與其他民事主體之間關(guān)系啤誊，或者涉及公共利益、公共安全的拥娄，則應(yīng)通過進一步明確和細化市場主體的責任義務(wù)蚊锹，規(guī)范市場主體行為瞳筏，維護公共秩序。
2牡昆、《租賃管理辦法(征求意見稿)》的適用范圍
《租賃管理辦法(征求意見稿)》適用于 上海市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理姚炕，包括市場化居住房屋租賃、公有居住房屋轉(zhuǎn)租以及保障性住房租賃丢烘。
考慮到 上海市政府對經(jīng)濟適用住房柱宦、公共租賃住房、廉租住房等保障性住房的承租人播瞳、運營機構(gòu)掸刊、租金標準等另有特殊規(guī)定，因此赢乓，除遵守《租賃管理辦法(征求意見稿)》外忧侧，保障性住房租賃還應(yīng)當遵守上海市政府的相關(guān)規(guī)定。
居住房屋按日(時)近振、按床位出租的红狗，以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有居住房屋租賃，分別適用于旅館業(yè)管理和公有居住房屋租賃管理規(guī)定暴遂，不屬于《租賃管理辦法(征求意見稿)》調(diào)整范圍暂呈。
3、出租居住房屋的條件和禁止性規(guī)定
為了進一步規(guī)范房屋租賃行為粘伊，保護承租人對房屋的正常居住使用和安全辜辰，《租賃管理辦法(征求意見稿)》在原有規(guī)定的出租房屋條件基礎(chǔ)上，還增加了相應(yīng)的禁止性規(guī)定惠翼。
《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規(guī)定：出租的居住房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應(yīng)當安全牢固束敦，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件支摹，且其出入口匾瓣、通道等應(yīng)當符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。對于違法建筑代郊、不符合安全和防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的房屋袱耽、危險房屋、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋不得出租干发。
《租賃管理辦法(征求意見稿)》還明確：一間原始設(shè)計用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位朱巨；禁止將原始設(shè)計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租枉长；禁止將廚房冀续、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住的房屋出租供租住人員居住必峰。
4洪唐、居住房屋租賃的人均承租面積的要求
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》第八條的規(guī)定钻蹬，結(jié)合本市近幾年房屋租賃管理工作的實際情況，對人均承租面積標準進行了細化凭需，明確承租居住房屋的人均居住面積不得低于5平方米脉让。但考慮到承租家庭的租住生活的特殊需要，《租賃管理辦法(征求意見稿)》作出一定的人性化處理功炮，明確居住使用人之間屬于家庭關(guān)系的，可適當放寬术唬。
5薪伏、居住房屋租賃登記備案的要求
為加強居住房屋租賃管理，切實維護租賃當事人的合法權(quán)益避扎，《租賃管理辦法(征求意見稿)》根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》第十四條的規(guī)定疯蓄，明確：居住房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當事人必須辦理房屋租賃登記備案咬跷。為加強對居住房屋租賃登記備案的管理猩镰，房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行網(wǎng)上登記備案演避，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)氨鹤。
6、居住房屋租賃的租金調(diào)整
居住房屋租賃的租金偶咸，屬于平等民事主體之間的意思自治范圍何煞，原則上由合同雙方自行協(xié)商，并在合同中約定殊泼。但對租賃期間出租人單方面隨意提高租金的問題也作出了相應(yīng)限制柿患，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定，居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的码日，租賃當事人應(yīng)當一次性確定租金森枪；一年以上的，每年只能調(diào)整一次审孽。
7县袱、居住房屋租賃的租賃保證金
目前，居住房屋出租人通常會向承租人收取一定的租賃保證金瓷胧，據(jù)承租人普遍反映显拳，現(xiàn)階段保證金收取過高，抬高了租賃門檻搓萧。為此杂数，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定，出租人可以自行協(xié)商瘸洛，在合同中約定并收取租賃保證金揍移。但為保護租賃當事人的合法權(quán)益次和，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定，租賃期限為一年及一年以下的那伐，租賃保證金不超過1個月租金數(shù)額踏施；租賃期限為一年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數(shù)額披滑。以此加強對租賃市場的指導(dǎo)徒锄。
8、對居住房屋轉(zhuǎn)租的限制
為了進一步規(guī)范居住房屋轉(zhuǎn)租行為羹卷，防止利用轉(zhuǎn)租安芋，隨意提高租金謀取利益，影響租賃市場的健康發(fā)展淀胞，《租賃管理辦法(征求意見稿)》從保護出租人和承租人權(quán)益的角度出發(fā)售芳，對轉(zhuǎn)租中的一些不良行為作出了一定的限制，規(guī)定居住房屋轉(zhuǎn)租后两军，除接受轉(zhuǎn)租人繼續(xù)居住使用的以外肿犁，不得再進行轉(zhuǎn)租。
9备秋、居住房屋租賃的續(xù)租
為了更好地貫徹落實我國民事法律中的優(yōu)先承租權(quán)制度整空，提高居住房屋租賃的穩(wěn)定性，在租賃合同意思自治的前提下聂祈，《租賃管理辦法(征求意見稿)》對續(xù)租作了進一步細化拢掷，規(guī)定：居住房屋租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定曹动；未約定的斋日，出租人在租賃期滿后不再續(xù)租的，應(yīng)當提前1個月通知承租人墓陈，未提前通知的恶守，租賃合同轉(zhuǎn)為不定期租賃，承租人可以在租賃期滿后繼續(xù)租住使用贡必；承租人繼續(xù)居住使用期間兔港，出租人需要解除合同的，應(yīng)至少給予承租人1個月的寬限期仔拟。
10衫樊、對買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定
買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利，為使其更具操作性利花】瞥蓿《租賃管理辦法(征求意見稿)》在買賣不破租賃方面規(guī)定，租賃期間炒事，因贈與臀栈、析產(chǎn)蔫慧、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效岭蚜。新房屋業(yè)主不得要求承租人騰退房屋脯阔；在優(yōu)先購買權(quán)方面規(guī)定，租賃期間孝揉，出租人出售房屋的摇值，應(yīng)當提前通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)垃批。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的胳雁，出租人方可向其他人出售。
同時伞让，為了不影響承租人對租住房屋的正常使用，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還規(guī)定鹰柄，出租人在轉(zhuǎn)讓房屋前停濒，應(yīng)當與承租人就看房的時間等進行協(xié)商。
11擎融、出租人的主要義務(wù)
為確保租賃房屋的安全及保護承租人對房屋的使用安全衣右，《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確，一方面出租人應(yīng)切實承擔出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備運營安全的責任彬祖，對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全檢查和維護茁瘦，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患；另一方面應(yīng)查驗承租人及共同居住人的身份證件并督促储笑、配合及時辦理居住登記甜熔，并將居住房屋出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)；告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約突倍；發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動的腔稀，應(yīng)當及時加以勸阻，報告公安等有關(guān)部門羽历，并配合開展調(diào)查焊虏、制止及處罰工作。
12秕磷、承租人的主要義務(wù)
租賃期間诵闭，承租人有合理使用房屋的義務(wù)∨煜《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規(guī)定疏尿，承租人在訂立合同時，應(yīng)向出租人如實說明承租的居住人數(shù)并出示有效身份證件男软；增加共同居住人的还纤，要告知并征得出租人的同意尸惭，并及時辦理居住登記等。租賃期間埠邻，承租人應(yīng)當負責房屋及設(shè)施設(shè)備的使用安全男磅，按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)苞惰、消防安全規(guī)定合理使用房屋蜂澄，不得擅自改變房屋用途，或者實施其他違法建設(shè)行為咕诊。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的墨攻，及時消除或者告知出租人予以消除。
13焚卖、對房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供租賃經(jīng)紀的要求
鑒于目前居住房屋租賃大多是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀服務(wù)完成的汹魁，房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供租賃經(jīng)紀服務(wù)是否規(guī)范，直接關(guān)系到租賃當事人的利益晰绎。因此寓落，《租賃管理辦法(征求意見稿)》對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員提出了更加嚴格的要求，一是明確不得居間代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)荞下，不得對租賃雙方當事人隱瞞真實的房屋租金等信息伶选，賺取差價，不得承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋尖昏。二是明確應(yīng)當使用居住房屋租賃合同示范文本仰税，并按照規(guī)定通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立居住房屋租賃合同；及時登記出租人和承租人的姓名抽诉、身份證件種類和號碼陨簇，并定期報送該居住房屋所在地的公安派出所；宣傳有關(guān)居住房屋租賃迹淌、實有人口服務(wù)和管理塞帐、稅收征收等政策。
14巍沙、鼓勵開展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)
為了進一步方便租賃當事人出租或承租房屋葵姥，克服目前大部分出租人因人居分離難以對出租房屋進行管理、住房租賃市場供應(yīng)過于分散等問題句携，增強居住房屋租賃市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性献舍。《租賃管理辦法(征求意見稿)》鼓勵成立專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)從事居住房屋的代理經(jīng)租業(yè)務(wù)宴亦，明確規(guī)定代理經(jīng)租機構(gòu)應(yīng)當具備與其從事代理經(jīng)租業(yè)務(wù)相適應(yīng)的資金苟及、人員，并建立相應(yīng)的管理制度。
15夷钥、引導(dǎo)業(yè)主自我管理
居住房屋出租后锚蛀，不僅涉及到承租人對房屋的居住使用，還會影響到相鄰業(yè)主的權(quán)益和小區(qū)的管理秩序婿残。因此核宿，為了引導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法增強自我管理能力，加強對居住小區(qū)內(nèi)房屋租賃的管理襟腹」舜郏《租賃管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后摊哟，可以根據(jù)本居住小區(qū)房屋租賃情況在竹，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理梅屉。對于租賃當事人違反業(yè)主管理規(guī)約值纱、損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害坯汤、消除危險虐唠、排除妨害、賠償損失玫霎；業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟妈橄。
16庶近、居住房屋租賃管理中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求
為加強住宅物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有義務(wù)根據(jù)管理規(guī)約的要求眷蚓，按照《租賃管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定鼻种，加強對居住房屋租賃的管理，維護小區(qū)的正常秩序沙热。同時還明確叉钥，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面應(yīng)當按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和街道辦事處的要求，定期報送物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況篙贸；另一方面發(fā)現(xiàn)租賃當事人或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員有違法違規(guī)行為码累，應(yīng)當及時勸阻并報告業(yè)主委員會或者有關(guān)管理部門。（中新）
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