| 2011年3月1日起南寧樓市實(shí)施限購措施银薪，至今已近一年時(shí)間。限購一年間掸宛，南寧樓盤售價(jià)下降了嗎穆壕？行情波動(dòng)幅度有多大待牵？限購政策不放寬，價(jià)格還有多大下行空間喇勋？記者對此進(jìn)行了采訪缨该。
一些樓盤明確降價(jià)
去年3月前，南寧已開盤的樓盤有二三十個(gè)判逊。近日饿遏，記者收集資料發(fā)現(xiàn)，與一年前相比殊纫，不少樓盤的售價(jià)出現(xiàn)下調(diào)替熊。
位于仙葫的天池山，去年2月樓盤起步價(jià)是4800元/平方米厌哈，現(xiàn)在起步價(jià)是4500元/平方米掘顾；在民族大道東段的萊茵湖畔，去年2月均價(jià)是8300多元/平方米塔端，現(xiàn)在是7500元/平方米娄勒；位于鳳嶺的匯東酈城，去年2月均價(jià)是7600元平方米媒湖，現(xiàn)在是7100元/平方米馋奠；在快環(huán)附近的國際社區(qū)，去年限購前的價(jià)格是1.3萬元/平方米舒贼，現(xiàn)在是1.2萬元/平方米丰吐。
據(jù)了解，在限購中價(jià)格下調(diào)明顯的樓盤琳钉，主要是占地面積上百畝的大型樓盤势木。這些樓盤規(guī)模較大，開發(fā)周期較長歌懒，對市場調(diào)整較為敏感啦桌。為了便于開拓后續(xù)市場，開發(fā)商較愿意采取靈活的價(jià)格策略及皂。
業(yè)內(nèi)人士介紹甫男，限購一年間明確下調(diào)售價(jià)的樓盤有10多個(gè)，價(jià)格調(diào)整幅度在10%左右验烧，極少達(dá)到15%板驳。雖然降低售價(jià)又跛，但這些樓盤開盤次數(shù)不多，往往在一年間只開一兩次盤若治。
少數(shù)樓盤逆勢漲價(jià)
目前在售的樓盤中慨蓝，也有少數(shù)逆勢漲價(jià)。不過端幼，這些樓盤的價(jià)格上漲幅度不大缩髓，一般在200元/平方米左右。
在興寧區(qū)的山水綠城去年2月的均價(jià)為6400元/平方米王捧，現(xiàn)在為6600元/平方米傻当。雖然價(jià)格略為上漲，但該樓盤開盤受到購房者青睞颗用，不足90平方米的N+1戶型緊湊實(shí)用堤型，銷售取得不錯(cuò)的業(yè)績。
位于西鄉(xiāng)塘區(qū)的學(xué)府大道类繁，去年2月均價(jià)為6000元/平方米教物，目前均價(jià)為6100元/平方米。漲價(jià)的幅度雖然不大撞浪，但在該區(qū)域已經(jīng)成為樓盤標(biāo)桿糊争，受到業(yè)界的關(guān)注。
在東溝嶺新區(qū)的瀚林美筑炭央，在去年3月樓市限購前婴鞭，開發(fā)商在南寧創(chuàng)紀(jì)錄地僅預(yù)約一天就開盤，開盤價(jià)6500元/平方米∥醪簦現(xiàn)在未斑，該樓盤的售價(jià)為6800元/平方米。據(jù)了解币绩，該樓盤的價(jià)格漲幅在東溝嶺新區(qū)位居前列蜡秽。
鳳嶺名園去年均價(jià)是7000元/平方米，目前是7100元/平方米缆镣；童心緣去年均價(jià)是9300元/平方米芽突，目前是9800元/平方米。這兩個(gè)樓盤在樓盤云集的鳳嶺北能夠逆勢上漲董瞻，跟開發(fā)商的實(shí)力有較大關(guān)系寞蚌。
“在競爭對手紛紛降價(jià)的時(shí)候，樓盤價(jià)格能夠逆勢上漲钠糊，值得開發(fā)商深入探討和分析挟秤。”廣西中堅(jiān)集團(tuán)董事長梁光海認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入理性發(fā)展階段煞聪，以前“只要開發(fā)樓盤就穩(wěn)賺”的景況已難再發(fā)生。在市場波動(dòng)期逝慧，如何做好營銷工作讹荣，考驗(yàn)開發(fā)商的智慧和能力。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為保跨，國家繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控合杜，在去投資化的大環(huán)境下，有的樓盤雖然價(jià)格會(huì)上漲强媚，但不會(huì)再出現(xiàn)以前的大幅上漲局面断迁。隨著炒家的離場，房子的價(jià)值主要受到品質(zhì)捞幅、稀缺性等因素影響迎硼。 通過促銷變相調(diào)價(jià)
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有的樓盤雖然沒有明確降低價(jià)格闲窃，但推出一些特價(jià)房雹税，也讓購房者得到實(shí)惠。
位于快環(huán)附近的青秀山一號骇诈，去年3月開盤的均價(jià)是9200元/平方米旧庶，隨后均價(jià)在9500元/平方米盤整。春節(jié)期間浊洞，該樓盤推出7688元/平方米的特惠房牵敷，特惠房戶型不錯(cuò)、樓層不差法希，受到不少購房者的關(guān)注枷餐。
在鳳嶺的新新家園，去年2月均價(jià)為9500元/平方米苫亦。近期尖淘，該樓盤推出特價(jià)房，起步價(jià)7000多元/平方米著觉，房源有2+1村生、2+2戶型，較為實(shí)惠饼丘。
位于鳳嶺南的蘋果園趁桃，去年2月均價(jià)為6300多元/平方米。去年年底肄鸽，樓盤推出一批特價(jià)房卫病，一次性付款5200元/平方米，按揭付款5500元/平方米。特價(jià)房數(shù)量不少膏娃，購房者選擇空間大党纱。
位于民族大道東段的尚城街區(qū)，去年均價(jià)為7500元/平方米蚜再，現(xiàn)推出6700元/平方米的特惠房豹恶。房源主力戶型為80~120平方米，迎合當(dāng)前的剛需市場率敞。
此外旅峰，還有的樓盤推出較大的讓利。錢隆天下最高優(yōu)惠30萬元/套灯狠，折算下來念距，價(jià)格不到1萬元/平方米，比當(dāng)前1.2萬元/平方米的價(jià)格便宜不少黔晶。怡王景灣精裝修房源最高優(yōu)惠4000元/平方米董容，而該樓盤的毛坯房均價(jià)近8000元/平方米。
為什么這些樓盤不直接降低價(jià)格椎沟，而是采用讓利恤锣、打折的方式銷售？業(yè)內(nèi)人士許東廣認(rèn)為全封，這反映出開發(fā)商的微妙心態(tài)马昙。有的開發(fā)商覺得，明確把價(jià)格降低刹悴，可能給樓盤帶來不利影響行楞，通過推出一些特價(jià)房、一口價(jià)房的方式土匀，可以分波段地探市場的底子房，了解購房者對價(jià)格的接受度。而且就轧，樓盤讓利幅度大证杭，可以吸引市場的關(guān)注，促銷效應(yīng)強(qiáng)妒御。
價(jià)格“原地踏步”也算降價(jià)解愤？
記者采訪發(fā)現(xiàn)，南寧有的樓盤售價(jià)與去年相比沒漲也沒跌乎莉，如榮和大地去年3月售價(jià)為9400元/平方米送讲，現(xiàn)在仍為9400元/平方米；觀瀾溪谷去年售價(jià)為4500元/平方米炒圈，現(xiàn)在也是4500元/平方米署咸。
南寧一些開發(fā)商認(rèn)為，樓盤售價(jià)“原地踏步”，也算是變相降價(jià)了铜乱。近年來建材满盔、人工開支等上漲，而樓盤價(jià)格不漲馏舰，這意味著樓盤的贏利空間減少嗡吸。在此消彼長中，樓盤盡管維持原價(jià)匠借，就相當(dāng)于降價(jià)。
另外猜逮，樓盤在開發(fā)中胆快，一般先開發(fā)位置不好的樓宇，后開發(fā)位置較好的樓宇照菱。有些前期開發(fā)的房源位于小區(qū)邊緣烁焙，靠近市政道路，隨著開發(fā)的深入耕赘，房源逐漸靠近小區(qū)中心花園骄蝇。房子位置越來越好，售價(jià)仍維持不變操骡，這也是變相降價(jià)九火。
許東廣介紹，有的開發(fā)商不降低樓盤價(jià)格册招，主要是安撫前期買房的業(yè)主岔激。購房者買房后都不想房產(chǎn)貶值，樓盤售價(jià)堅(jiān)挺是掰，可以讓業(yè)主樹立信心虑鼎。在樓市行情波動(dòng)期，這樣的做法會(huì)吸引業(yè)主“老帶新”键痛，從而帶動(dòng)樓盤銷售炫彩。
記者了解到，這些售價(jià)“原地踏步”的樓盤在限購期間絮短，價(jià)格一直維持不變江兢，并沒有出現(xiàn)小幅的上漲或下跌。表現(xiàn)在價(jià)格行情表上饶饿，就是一條直線观哲。“這是開發(fā)商有意維持的侮捷。如果此前出現(xiàn)過上漲或下跌担戏，開發(fā)商就不會(huì)沿襲這樣的價(jià)格走勢了。”許東廣說堵生。
分析成本看下降空間
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示嘁梦，1月南寧新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降了0.4%。不少購房者關(guān)注钾士，南寧的樓盤價(jià)格還有多大的下降空間滩蔼。
有的開發(fā)商認(rèn)為，限購對樓市影響大应揉，限購期延長將對市場產(chǎn)生進(jìn)一步的影響粥搓。為此，有的樓盤通過延期開盤的方法诺舔，來觀望和判斷市場的走向鳖昌。
廣西豐澤房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理?xiàng)顚W(xué)文認(rèn)為，樓市經(jīng)過多年的快速發(fā)展低飒，積聚了一些泡沫许昨，需要通過行情調(diào)整來消化，以確保市場有序發(fā)展褥赊。在這個(gè)意義上說糕档，限購只是導(dǎo)火索，并不是主因拌喉。根據(jù)南寧限購措施的有關(guān)規(guī)定速那，在街道辦事處管轄區(qū)域的樓盤受限購，南寧個(gè)別樓盤位于非街道辦事處管轄的區(qū)域尿背，在非限購區(qū)域琅坡，銷售也未見火爆，可見市場并不完全是受限購的沖擊残家。
業(yè)內(nèi)人士介紹榆俺，判斷樓盤的售價(jià)還有多大下降空間，主要看開發(fā)商的成本闸骨。有些樓盤的土地是開發(fā)商早些年買的扯殴，當(dāng)時(shí)地價(jià)不高，意味著開發(fā)商的開發(fā)成本低奔祟，定價(jià)還有較大靈活性鬓惶。
另外，樓盤的容積率也是衡量成本的一個(gè)重要因素翎丢。容積率是一個(gè)樓盤的總建筑面積與總用地面積的比率庞炕，一個(gè)樓盤只有一個(gè)容積率，在樓盤的資料介紹上量懂，都會(huì)寫明容積率的大小盒俏。容積率越大蔼说，意味著在地塊上建的住宅越多，別墅的容積率往往不到1敷主，而高層小區(qū)的容積率達(dá)5以上唐绍。有的樓盤地塊面積與附近的樓盤接近，售價(jià)也不相上下幸亭，而容積率卻相差大仗扬，這表明容積率高的樓盤，價(jià)格比容積率低的樓盤虛高蕾额，還有下降的空間早芭。（新浪）
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