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曾作琴委員：
您提出的“關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策建議”的提案描沟，由自治區(qū)政協(xié)辦公廳交由我廳主辦沛目，自治區(qū)高級(jí)人民法院會(huì)辦。經(jīng)我廳商自治區(qū)高級(jí)人民法院共同研究十卖，現(xiàn)答復(fù)如下：
一、關(guān)于盡快解決縣（市鸭嗡、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門物業(yè)管理人員編制俘伤，理順相關(guān)職權(quán)范圍的問(wèn)題
縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門物業(yè)管理人員編制不足份氧，基層機(jī)構(gòu)人力少唯袄、事務(wù)多是全區(qū)普遍面臨的問(wèn)題。我廳一直關(guān)注這一問(wèn)題蜗帜，并且多次向上級(jí)匯報(bào)和反映恋拷，爭(zhēng)取支持。同時(shí)厅缺，我廳指導(dǎo)各市物業(yè)主管部門想方設(shè)法解決人手問(wèn)題蔬顾，明確各崗位職責(zé)，抓好日常監(jiān)管湘捎，指導(dǎo)推行部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛诀豁。但由于物業(yè)管理中的問(wèn)題涉及的部門較多窄刘，編制問(wèn)題仍需由自治區(qū)層面統(tǒng)一協(xié)調(diào)解決。
二舷胜、關(guān)于建立健全制度娩践，完善配套法規(guī)的問(wèn)題
2011年，自治區(qū)高級(jí)人民法院組織編寫了《民商事疑難案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用》一書（包含《房地產(chǎn)卷》《合同卷》《婚姻家庭卷》《物業(yè)管理卷》《交通事故卷》）烹骨。其中翻伺，《物業(yè)管理卷》充分利用法院在長(zhǎng)期審判工作中積累的數(shù)量巨大的案件庫(kù)，對(duì)物業(yè)管理各類糾紛案件中的新情況吱台、新問(wèn)題姥憋、新研究進(jìn)行了匯總梳理和比較深入的分析討論，提出此類件案的法律解決方案和思路苦爸，為法律實(shí)務(wù)工作者和物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)者及理論研究者提供了有針對(duì)性的參考拼肥。
2012年11月30日，由我廳牽頭修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)自治區(qū)十一屆人大第三十一次會(huì)議審議通過(guò)瑟扁，于2013年1月1日實(shí)施境仁。該條例依據(jù)《物權(quán)法》精神，結(jié)合廣西物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)匹氯，對(duì)行業(yè)內(nèi)反映的一些熱點(diǎn)阿切、難點(diǎn)問(wèn)題的解決作出了規(guī)范≈匾郑《條例》第三十四條明確規(guī)定擦蚣，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃亿永，同步設(shè)計(jì)掠廓、同步施工、同步交付使用”甩恼、“物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二蟀瞧，且不少于八十平方米”，保障了小區(qū)物業(yè)管理用房的配備条摸。
下一步悦污，我廳將通過(guò)以下途徑強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督：一是推動(dòng)建立行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)管辦法。今年我廳將組織人員開展物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)調(diào)研工作钉蒲，了解和分析我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀切端，結(jié)合外省監(jiān)管的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定出臺(tái)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信信息監(jiān)管管理辦法顷啼，通過(guò)建章立制推動(dòng)廣西物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信信息監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)帆赢，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。二是拓寬渠道強(qiáng)化事中事后監(jiān)管线梗。在推動(dòng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理制度的同時(shí)椰于，改變物業(yè)專項(xiàng)檢查的方式方法怠益，優(yōu)化檢查項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，確保專項(xiàng)檢查工作更全面真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)情況姻眼，并及時(shí)向社會(huì)公布团春，供業(yè)主在選擇物業(yè)服務(wù)時(shí)參考；進(jìn)一步指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)自律娄缴，推行行業(yè)透明服務(wù)指導(dǎo)規(guī)范兔卤，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，及時(shí)公布年度服務(wù)報(bào)告摊梯、服務(wù)項(xiàng)目支出情況云盲、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況等內(nèi)容，供廣大業(yè)主監(jiān)督杀乃。通過(guò)主管部門監(jiān)管球逢、企業(yè)自律、業(yè)主監(jiān)督相結(jié)合的模式碳环，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)矮蘑。三是推行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。今年下半年我廳將指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家研究制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并在行業(yè)內(nèi)推廣鞍后，在行業(yè)內(nèi)明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)置塘，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主明白消費(fèi)并對(duì)企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督伴澄。
三赋除、關(guān)于對(duì)我區(qū)前期物業(yè)進(jìn)行規(guī)范化管理的問(wèn)題
（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)方面。一直以來(lái)非凌，我廳嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律法規(guī)指導(dǎo)各市行政主管部門做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作举农。各市有關(guān)行政主管部門也在不斷優(yōu)化前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管體系，如南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局于2016年4月下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范南寧市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的通知》清焕，對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管主體并蝗、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)祭犯、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目范圍等作了規(guī)范和明確秸妥，保障前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作依法依規(guī)進(jìn)行。
（二）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)化方面沃粗。2014年12月17日國(guó)家發(fā)展改革委頒布了《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2014〕2755號(hào)）粥惧，放開了“非保障住房物業(yè)服務(wù)”等價(jià)格，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托最盅，按照物業(yè)服務(wù)合同約定突雪，對(duì)非保障性住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理涡贱，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)等向業(yè)主收取的費(fèi)用”已經(jīng)放開掠北，統(tǒng)一由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格牌骚。為保證業(yè)主享受到“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，我廳將在下一步指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)草擬物業(yè)服務(wù)價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)攘宝，供業(yè)主在選擇物業(yè)服務(wù)時(shí)有所參考缘荧。
（三）房屋沒(méi)有裝修前按50%征收物業(yè)管理費(fèi)方面。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)依據(jù)服務(wù)合同對(duì)整個(gè)小區(qū)的公共部位下驴、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)蒿榄，根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利赛臀，承擔(dān)義務(wù)夹昼；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”，業(yè)主在接收房子后丰扁，即使不立即入住帘达，但是已經(jīng)享受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其享有的小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的服務(wù)蜘辕，因此如果允許接收房子后未及時(shí)入住的業(yè)主不交或少交物業(yè)物業(yè)費(fèi)僧旬，一是不符合法律的規(guī)定，二是會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的正常的物業(yè)服務(wù)逼庞，三是對(duì)已經(jīng)入住并全額繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)有失公平蛇更。因此，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條明確規(guī)定赛糟，“自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用派任，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用璧南，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)掌逛。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外司倚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用”豆混，據(jù)此，業(yè)主辦理了收房手續(xù)后动知，應(yīng)當(dāng)依法依合同約定全額繳納物業(yè)費(fèi)用皿伺。
（四）前期物業(yè)合同規(guī)范化方面。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）于2004年9月6日就頒布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》盒粮，一直以來(lái)對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同具有一定的參考鸵鸥。但是，隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展嘶在，該示范文本難以解決新情況护忠、新問(wèn)題，我廳將積極向上級(jí)部門匯報(bào)扎趋，建議及時(shí)修改和出臺(tái)新的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》前茧。今年下半年我廳將推動(dòng)和指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)共同出臺(tái)物業(yè)服務(wù)合同范本玄饶，供業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂服務(wù)合同參考，明確雙方的權(quán)利義務(wù)丰浙，避免“霸王”條款政茄。
（五）嚴(yán)格房屋設(shè)施的驗(yàn)收把關(guān)方面。2010年10月14日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》妇愉，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)要做好項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)工作彭闷。2011年3月24日，我廳配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在南寧市召開了中南片區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法宣貫班芳企，全國(guó)各省區(qū)約300多人參加了宣貫大會(huì)烛蘑，我區(qū)各市100余名物業(yè)主管部門骨干參加了培訓(xùn)學(xué)習(xí)。為了保證《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》得以貫徹落實(shí)造过，我廳從2012年開始開展物業(yè)專項(xiàng)檢查唱较，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否開展物業(yè)承接查驗(yàn)工作作為檢查的重點(diǎn)之一，督促和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展好物業(yè)承接查驗(yàn)工作召川。通過(guò)近幾年的推動(dòng)南缓，我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)承接查驗(yàn)工作逐漸重視，在2016年的“區(qū)優(yōu)”評(píng)比和物業(yè)專項(xiàng)檢查中荧呐，受檢查的絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)都開展了物業(yè)承接查驗(yàn)工作汉形。在下一步的工作中，我廳將繼續(xù)通過(guò)開展“區(qū)優(yōu)”“宜居小區(qū)”等行業(yè)內(nèi)的評(píng)比活動(dòng)以及物業(yè)專項(xiàng)檢查倍阐，進(jìn)一步督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將項(xiàng)目查驗(yàn)工作作為承接項(xiàng)目的常規(guī)工作概疆，規(guī)范承接查驗(yàn)流程，分清管理責(zé)任峰搪，更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)岔冀。
四、關(guān)于由街道概耻、社區(qū)組織指導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)委會(huì)使套，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)參與小區(qū)管理作用的問(wèn)題
《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《廣西物業(yè)條例》）第四條規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府鞠柄、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下确确，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理须涣、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系涌咪，調(diào)解業(yè)主臣碟、業(yè)主委員會(huì)盐腻、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”，街道辦事處可以根據(jù)工作需要指導(dǎo)和安排居委會(huì)具體落實(shí)指導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)工作踊眠。
我廳非常贊同建立社區(qū)組織揽券、業(yè)委會(huì)讨楔、物業(yè)企業(yè)相互聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，共同維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定豆牺。目前與成立業(yè)主大會(huì)工作相關(guān)的法律法規(guī)主要有《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布玻市，根據(jù)2016年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》（2012年11月30日自治區(qū)九屆人大第三十一次會(huì)議修訂）《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）等，對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的條件翎桨、程序都作出了明確的規(guī)定父独。如要簡(jiǎn)化相關(guān)程序和材料，還需待上位法作出相應(yīng)的調(diào)整茫叭。
五酬屉、關(guān)于創(chuàng)新管理和服務(wù)方式，搭建符合我區(qū)物業(yè)管理實(shí)際的行業(yè)發(fā)展平臺(tái)揍愁，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題
物業(yè)管理活動(dòng)涉及的范圍很廣呐萨，需要政府多個(gè)職能部門加強(qiáng)監(jiān)管。我廳非常贊同與物業(yè)管理相關(guān)的職能部門能夠按照工作職能嚴(yán)格監(jiān)督業(yè)主莽囤、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行各項(xiàng)義務(wù)谬擦。《廣西物業(yè)條例》第三條第二款明確規(guī)定朽缎，“公安惨远、民政、司法行政话肖、城鄉(xiāng)規(guī)劃锨络、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格狼牺、城市管理羡儿、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作”是钥。下一步姥购，我廳在對(duì)行業(yè)的日常監(jiān)管中，將加強(qiáng)與其他各職能部門之間的溝通協(xié)作幅类，形成多部門聯(lián)動(dòng)的監(jiān)管機(jī)制概给。
六、關(guān)于設(shè)立聯(lián)調(diào)工作室和物調(diào)委姨桩，調(diào)解物業(yè)管理糾紛的問(wèn)題
目前跛庶，我區(qū)已有一些城市的行業(yè)協(xié)會(huì)建立了物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解委員會(huì)，專門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾糾紛的調(diào)解工作戚促，這是一個(gè)很好的嘗試质凰，我廳也在關(guān)注這類工作開展的效果，如條件成熟，我廳將在全區(qū)范圍內(nèi)推廣畏琢。關(guān)于設(shè)立物業(yè)管理糾紛聯(lián)調(diào)工作室的建議挟撑，我廳非常贊同，下一步我們將指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)積極與法院聯(lián)系虐欲，對(duì)外省的經(jīng)驗(yàn)做法進(jìn)行調(diào)研嫩坷，推動(dòng)物業(yè)管理糾紛聯(lián)調(diào)工作機(jī)制的建立。
七檐春、關(guān)于充分發(fā)揮居（村）委會(huì)主導(dǎo)作用逻淌，幫助小區(qū)完善自治機(jī)構(gòu)的問(wèn)題
根據(jù)《廣西物業(yè)條例》第四條的規(guī)定，村委會(huì)疟暖、居委會(huì)主要負(fù)責(zé)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府恍风、街道辦事處做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。居委會(huì)作為基層群眾性自治組織誓篱，在宣傳國(guó)家政策朋贬、調(diào)解鄰里糾紛、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要的作用窜骄，如何充分發(fā)揮居委會(huì)的先天優(yōu)勢(shì)锦募，指導(dǎo)居委會(huì)參與對(duì)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督邻遏，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的調(diào)解糠亩、業(yè)主自治等工作，可由街道辦事處根據(jù)工作需要對(duì)居委會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的指導(dǎo)准验。
衷心感謝您對(duì)我區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的關(guān)心和支持赎线。
廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2017年6月26日
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