關(guān)鍵詞：既有住宅、電梯

為深入貫徹落實2018年國務(wù)院《政府工作報告》要求，加快推進我區(qū)既有住宅加裝電梯工作，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展和人口老齡化的需要，進一步完善我區(qū)既有住宅使用功能，提高居住品質(zhì)，方便居民生活，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，2018年12月6日，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合自治區(qū)財政廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進既有住宅加裝電梯工作的指導意見》（桂建發(fā)〔2018〕18號，以下簡稱《指導意見》）。

一、《指導意見》出臺有什么重要意義？

2016年，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕91號）提出，要“提高老年人生活便捷化水平”，“組織開展多層老舊住宅電梯加裝”。2018年3月，國務(wù)院《政府工作報告》中提出，要“有序推進‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯”，要“讓居民生活得方便、舒心”。自治區(qū)黨委、政府主要領(lǐng)導高度重視，對推進我區(qū)既有住宅加裝電梯工作作出批示。過去，由于受經(jīng)濟條件限制，我區(qū)大量4-9層的住宅未安裝電梯，目前居住在其中的居民逐漸步入老年，步行上下樓十分困難，有些甚至常年被“囚禁”在樓上。加之我區(qū)老齡人口比例不斷提升，2017年全區(qū)常住人口中，65歲及以上人口占比已達9.95%，因此廣大群眾對既有住宅加裝電梯的訴求和呼聲越來越強烈。但是，由于業(yè)主意見難以統(tǒng)一、電梯建設(shè)和運營維護費用難以籌集、行政審批手續(xù)復雜等原因，我區(qū)既有住宅加裝電梯的成功案例尚十分缺乏。為貫徹落實國務(wù)院《政府工作報告》和自治區(qū)主要領(lǐng)導批示精神，解決我區(qū)既有住宅加裝電梯工作中的主要困難，推進工作順利實施，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳聯(lián)合出臺了《指導意見》。《指導意見》是今后一個時期指導廣西既有住宅加裝電梯的綱領(lǐng)性文件，為各地推進既有住宅加裝電梯工作提供了政策依據(jù)。

二、《指導意見》的適用范圍是什么？

根據(jù)我區(qū)有加裝電梯需求的主要為4-9層住宅、許多自建房為違法建筑的實際情況，以及財政補貼要支持困難群眾、有利于推動老舊小區(qū)整體改造、確保安全等要求，《指導意見》將適用范圍規(guī)定為：我區(qū)國有土地上依法建成并投入使用的四層以上（含四層，不含地下室）、九層以下（含九層）的無電梯住宅。其中自建房、別墅、C或D級危房以及已列入房屋征收范圍和計劃、已列入危舊房改造計劃的住宅不適用《指導意見》。

三、《指導意見》重點解決了什么問題？

《指導意見》堅持以問題為導向，針對我區(qū)既有住宅加裝電梯工作中存在的業(yè)主意見難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一、建設(shè)和運行維護費用難以籌集、審批手續(xù)復雜等三大主要困難和問題，提出了相關(guān)解決措施。

四、《指導意見》的主要內(nèi)容是什么？

《指導意見》在充分吸收區(qū)外已出臺相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合廣西實際，提出了解決既有住宅加裝電梯三大主要困難和問題的措施，包括簡化申請條件、支持多渠道籌措資金、大幅簡化審批手續(xù)等，同時還明確了有關(guān)建設(shè)要求和組織保障措施。

（一）簡化申請條件。由于老舊住宅小區(qū)基本都未預留電梯井位置，加裝電梯間可能會使一、二層的低層住戶利益受到影響，例如建筑的通風、采光、噪音等，故低層住戶往往不同意增加電梯或分攤加裝費用，甚至以要求得到一定補償作為前提。目前尚無明確業(yè)主同意比例的規(guī)定，為妥善協(xié)調(diào)業(yè)主意愿，保證全體業(yè)主的權(quán)益，《指導意見》提出了簡化申請條件的措施，同時明確發(fā)揮基層力量進行協(xié)調(diào)。

一是明確對滿足《中華人民共和國物權(quán)法》要求，經(jīng)專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議即可申請加裝電梯。

二是明確加裝電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當征得該專有部分的業(yè)主同意。

三是為做好協(xié)調(diào)穩(wěn)定工作，明確發(fā)揮街道辦事處、居民委員會等基層社區(qū)組織或人民調(diào)解委員會、房改房原售房單位作用，做好政策宣傳和矛盾協(xié)調(diào)調(diào)解工作。

（二）支持多渠道籌措資金。《指導意見》明確加裝電梯的業(yè)主作為主要出資者，同時大力給予政策和財政補貼支持。

一是為支持業(yè)主自有資金籌集，允許房屋產(chǎn)權(quán)人及其配偶提取住房公積金，允許使用住宅專項維修基金。因各地住房公積金、住宅專項維修基金繳存情況有區(qū)別，因此明確具體提取額度和提取條件由各市制定。

二是對于房改房的，經(jīng)房改房原售房單位同意，可以使用原房改售房款。

三是鼓勵社會投資參與加裝電梯，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)及社會組織，可依法探索“誰投資，誰受益”“誰使用，誰付費”等新型商業(yè)模式，對既有住宅加裝電梯進行投資，并通過刷卡付費等租賃模式獲得收益。

四是給予財政資金補貼。對《指導意見》適用范圍內(nèi)且在《指導意見》印發(fā)之日起至2022年底前完成加裝并投入使用的電梯，自治區(qū)財政給予一定的財政資金補貼。具體補貼標準為：以七層住宅為基準補貼15萬元/臺，層數(shù)每提高一層補貼增加10%，層數(shù)每降低一層補貼減少10%；已預留電梯井的，補貼減半執(zhí)行。同時要求各市、縣人民政府給予一定的配套財政資金補貼，具體配套補貼辦法由各市、縣人民政府自行制定。自治區(qū)財政補貼加上市、縣財政補貼將大大減輕群眾負擔。同時，按照“業(yè)主為主”的原則，明確各級財政補貼資金總額最高不超過加裝電梯費用總額（含房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定、勘察、設(shè)計、施工圖審查、施工、電梯采購、安裝以及管線改遷等）的50%。

（三）大幅簡化審批手續(xù)。《指導意見》提出按照簡化、便民的原則，大幅優(yōu)化相關(guān)審批流程。

一是明確不再進行項目立項審批、核準和備案，不再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可，不再進行環(huán)境影響評價和驗收；在原有小區(qū)用地范圍內(nèi)加裝電梯的，加裝電梯后新增面積為加裝范圍內(nèi)全體業(yè)主共有，不計入增容建筑面積，不再辦理房屋不動產(chǎn)登記，不再補繳土地出讓金。如加裝電梯建設(shè)用地超出土地權(quán)屬范圍的，應(yīng)取得相關(guān)土地使用權(quán)人的書面同意意見，并由加裝電梯專有部分業(yè)主與土地使用權(quán)人簽訂協(xié)議依法明確該加裝電梯建設(shè)用地的相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

二是為防止既有住宅加裝電梯工程無序建設(shè)，亂搭亂建產(chǎn)生新的違法建設(shè)，明確保留建設(shè)工程規(guī)劃許可審批，但將手續(xù)大幅簡化，在滿足消防、安全等要求，保障各項功能正常使用，符合利害關(guān)系人共同利益的前提下，將相關(guān)技術(shù)審查標準適當放寬，例如加裝電梯后最小建筑間距，仍按照原建筑外墻計算，不考慮加裝電梯部分與北側(cè)住宅采光、日照間距影響。由于各地規(guī)劃技術(shù)條件規(guī)定不一致，因此明確該項審批的具體申請流程和申請材料由各市確定并公布。為防止借加裝電梯名義擴建住宅使用空間，《指導意見》明確加裝電梯應(yīng)以實用性為原則，除加建候梯廳、入戶連廊等必須的新增面積外，不得增加或變相增加住宅使用空間，且應(yīng)盡量減少占用現(xiàn)狀綠化，盡量減少對周邊相鄰建筑和城市景觀的不利影響。

三是明確在建筑工程施工許可和報建報監(jiān)環(huán)節(jié)，扣除電梯設(shè)施設(shè)備及電梯安裝費用后工程投資總額在30萬元以上的，建設(shè)單位應(yīng)依法辦理相應(yīng)的質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)，申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證，辦理消防設(shè)計備案和施工圖設(shè)計文件審查備案。據(jù)調(diào)研了解，我區(qū)既有住宅加裝一部電梯，扣除電梯設(shè)施設(shè)備及電梯安裝費用后的工程投資總額一般都在30萬元以下，因此可依法不辦理質(zhì)量安全監(jiān)督登記和建筑工程施工許可。

（四）明確建設(shè)要求加強質(zhì)量安全保障。

一是明確了建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工圖審查、施工單位和電梯生產(chǎn)、安裝企業(yè)等既有住宅加裝電梯項目各參建單位的質(zhì)量安全主體責任，建設(shè)單位對既有住宅加裝電梯施工過程安全生產(chǎn)負總責。因既有住宅加裝電梯必須首先保證安全，按照《中華人民共和國建筑法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行設(shè)計、施工圖審查、施工；委托設(shè)計之前，建設(shè)單位應(yīng)提供原建筑物的地質(zhì)勘查報告、設(shè)計施工圖或竣工圖、竣工驗收報告等設(shè)計基礎(chǔ)資料，無地質(zhì)勘查報告的應(yīng)先進行巖土工程勘察。專項設(shè)計方案應(yīng)符合結(jié)構(gòu)安全、消防安全等相關(guān)標準、安全技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，且原則上要求考慮單體建筑和住宅小區(qū)建筑風格風貌要求。加裝電梯施工圖設(shè)計文件未經(jīng)施工圖審查機構(gòu)審查合格不得使用。由于既有住宅住戶一般較缺乏加裝電梯的有關(guān)專業(yè)知識，因此《指導意見》鼓勵采用工程總承包（EPC）模式進行加裝電梯，將涉及的設(shè)計、采購、施工委托給一家單位實施。

二是明確了電梯生產(chǎn)和安裝單位責任。依據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，電梯安裝單位在電梯設(shè)備安裝前應(yīng)當按規(guī)定到有關(guān)部門辦理安裝告知手續(xù)，并請具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)對安裝過程進行監(jiān)督檢驗。電梯使用前應(yīng)按有關(guān)要求辦理使用登記。

三是明確了驗收責任。電梯加裝完成后，在檢驗合格的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)單位進行竣工驗收，形成驗收合格意見并明確維護保養(yǎng)、監(jiān)督方式后，方可投入使用。工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位還應(yīng)依法向消防主管部門申請消防備案，并將電梯加裝設(shè)計圖紙報原建筑物圖紙存檔的城建檔案館進行備案。

四是明確了電梯運行維護保養(yǎng)責任，由加裝電梯的專有部分業(yè)主負責。新安裝尚未向業(yè)主移交的電梯，項目建設(shè)單位應(yīng)對電梯安全負責。并明確了已實施物業(yè)服務(wù)的運行維護保養(yǎng)方式。

五是明確了既有住宅加裝電梯過程中住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工程質(zhì)量安全監(jiān)督等管理部門的監(jiān)管責任。

（五）明確相關(guān)保障措施。

一是要求各市將既有住宅加裝電梯納入為民辦實事工程，建立由市政府牽頭的工作協(xié)調(diào)聯(lián)席會議制度，成立專門的既有住宅加裝電梯臨時工作辦公室，加強組織領(lǐng)導。

二是要求各地結(jié)合實際制定年度實施計劃，加強計劃指導，分類、分地區(qū)、分年度推進既有住宅加裝電梯工作。

三是要求在行政服務(wù)中心窗口專門設(shè)立加裝電梯受理窗口，實施“一站式”服務(wù)，能夠取消的流程和材料一律取消，能簡化的盡量簡化，涉及相關(guān)管線改遷或改造的開通綠色通道，加強便民服務(wù)。

四是要求將既有保障性住房和機關(guān)、企事業(yè)單位員工宿舍樓作為加裝電梯工作切入點加強試點示范。

五是要求加強宣傳協(xié)調(diào)。

五、民生熱點問題解答

問：自建房、別墅等類型住宅為什么不納入適用范圍？

答：自建房、別墅等物業(yè)多為單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，且產(chǎn)權(quán)人一般經(jīng)濟條件較好，為讓有限的資金資助更多更需要的人群，適用范圍明確不包括自建房和別墅。

問：何時能全面實施開展電梯加裝工作？

答：《指導意見》明確要求各市應(yīng)在本指導意見印發(fā)之日起6個月內(nèi)（2019年6月6日前）出臺相關(guān)實施細則，各地全面實施開展電梯加裝工作需待本市出臺實施細則后，在此之前各地主要為試點推進工作，《指導意見》明確各市應(yīng)在2019年3月底前啟動一批既有住宅加裝電梯試點項目。

政策文件：自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 財政廳關(guān)于印發(fā)《加快推進既有住宅加裝電梯工作的指導意見》的通知(桂建發(fā)〔2018〕18號)